Všichni už nyní pozorujeme nekonečný růst cen. Ač chceme nebo ne, dotýká se to stále více lidí. Velmi neochotně platíme za uspokojení základních potřeb vším co máme. Díky tomu své sny a radosti stále odkládáme a zapomínáme na ně. V důsledku toho je i náš vysněný domov do odvolaní velké tabu.

Naštěstí kromě inflace roste i pokrok. Jak čas plyne, doba jde vpřed a možností je čím dál více. Pořídit si větší rodinné domy, vysněné chaty nebo zvelebit svůj domov mají možnost i rodiny s průměrným finančním příjmem, které by jinak musely celý život šetřit. 

Dopomoci k rychlému splnění snu nám může hypotéka. Život je příliš krátký na to, abychom čekali na lepší příležitosti. To námi slibované někdy totiž nikdy přijít nemusí.

Na co hypotéku?

Potřebujete-li větší obnos peněz ke koupi, realizaci či rekonstrukci bydlení, není to nikdy malá částka. Než byste si však mohli svou vysněnou nemovitost dovolit koupit z vlastních úspor, museli byste mnoho let šetřit. Do té doby je téměř jisté, že se zvýší hodnota nemovitosti a vaše potřeba už nebude tak silná jako před 20 lety.

Pro tyto případy banky nabízejí půjčku formou hypotéky. Jedná se o dlouhodobý úvěr (půjčení peněz, které postupně splácíme s menší provizí). Typickým znakem hypoték je velmi dlouhá doba splácení, obvykle v řádu let. Běžně si je lze sjednat i na desítky let. Díky tomu pro nás výše splátek není nepříjemná.

Po celou dobu trvání se poskytuje bance nemovitost (na území ČR) do zástavního práva. Můžeme je i nadále využívat dle svého uvážení, pouze je omezena dispozičním právem k nemovitosti v katastru. Ručit můžeme i jiným objektem.

Pokud o hypotéce byť jen uvažujeme, musíme si uvědomit, že by měla předcházet shánění nemovitosti. Potřebuje být důkladně a pečlivě dopředu naplánovaná. Pro určité hypotéky musíme totiž plnit jiná kritéria a každá banka nám nabídne jinou výši hypotéky. Často může být nedostatečná nebo nesehnatelná vzhledem k naší situaci. Zde se opravdu nevyplácí zanedbání.

Banka mi zapůjčí kolik potřebuju?

Často jsou klienti s touto představou velmi překvapení z reality. Schvalování hypotéky je daleko složitější než si myslíme a záleží na samotné bance, zda nám hypotéku vůbec poskytne, případně i kolik nám zapůjčí financí.

• Posouzení o splnění kritérií

Jako první musíte bance dodat žádost o hypotéku a k ní důkazy, že splňujete její podmínky. Vše se posuzuje na základě vašich příjmů a pracovních vztahů.

Pro zaměstnance platí pravidlo trvalého pracovního poměru, nikoliv dohod (DPP/DPČ). Nesplníte ji ani ve zkušební době a ani ve výpovědní lhůtě. Máte-li v plánu měnit práci, budete s tím muset počkat.

I podnikatelé mají své podmínky. Banka jim nepřijme žádost, pokud nepodali ani jedno daňové přiznání. Mají pouze dvě možnosti - podnikat déle nebo si hypotéku sjednat ještě za pracovního poměru.

• Rozhodování banky

Po splnění kritérií banka přijme žádost a rozhodne se. Zpravidla platí, že čím vyšší příjem doložíme, tím větší částku nám banka zapůjčí. K příjmu se přičítají i prémie a mimořádné odměny.

• Pokud je v žádosti více účastníků, jejich výše příjmu se sčítají. Dosáhnou díky tomu větší půjčky.
• Živnostníci si mohou přilepšit navýšením základu daně v daňovém přiznání.
• Majitelé podniků a firem mají možnost navýšit si pravidelné odměny (ze kterých se odvádí sociální a zdravotní pojištění).
  

Pokud už splácíte jiné hypotéky a úvěry, splaťte je. Budete mít větší pravděpodobnost na úspěch a banka vám bude ochotna poskytnout vyšší hypotéku.

• Vyhodnocení výše půjčky

Pokud banka schválí vaši hypotéku, sama se rozhodne, kolik prostředků vám zapůjčí. Nikdy neposkytne celou požadovanou částku, pouze její část. Musíte si tedy přispět z vlastních úspor.

Kolik musím mít naspořeno?

Abyste zbytečně neřešili problémy, mějte v záloze alespoň 25% z kupní ceny. Může se však stát, že i přes to dojde k menším odchylkám. Banky se totiž při výpočtu hodnoty nemovitosti neřídí tržní cenou, nýbrž hodnotou ze znaleckého posudku, který si sama zajistí. Není ojedinělé, že se tyto dvě hodnoty liší. Je třeba počítat s možným rozdílem i 10%. 

Dále si musíte nechat zálohu i na provizi a platbu daně z nabytí nemovité věci. Každá banka má výši svých poplatků jinou.

Tolik hypoték. Která je pro mě?

Hypoték existuje opravdu velké množství a vzhledem ke zmiňovanému pokroku jich neustále přibývá. Některé jsou však běžnější než jiné.

• Účelová. Slouží pouze na půjčku pro bydlení. Pro osobní využití i za účelem následného pronájmu. Nejčastěji banky poskytují hypotéky pro koupi do osobního vlastnictví, rekonstrukci, stavbu a koupi podílů (např. při dědictví, spoluvlastnictví a manželství). Tyto hypotéky mívají nižší úrokové sazby.

• Neúčelová. Díky ní můžeme financovat cokoliv. Nemáme pevně dané využití pro zapůjčené peníze. Použít je můžeme klidně i na automobil nebo na cestování.
  

• Bez doložení příjmu. Ačkoliv zní sebeúžasněji, jsou výrazně dražší. Navíc jsou banky ochotny půjčit maximálně polovinu z cen nemovitostí.

• Hypotéka na pronájem ("Buy to Let"). Jedná se o vzácnější případ. Můžeme o ni zažádat v případě, že chceme zakoupit pozemek, který budeme následně pronajímat. Výhodou zde je, že do našich příjmů můžeme započítat i příjmy z budoucího pronájmu. Banka vyšle svého odhadce, aby posoudil úspěšnost dané lokality, co se pronájmu týče. Poté dle svého uvážení stanoví odhad obvyklého nájemného. 60% z posuzované částky se následně přičte k příjmům žadatele.

Běžné pojmy

• Úroková sazba

Bavíme-li se pouze o úrokové sazbě, jedná se o čistou cenu samotného úvěru. Jinými slovy čistou provizi (odměnu), kterou zaplatíme bance za půjčku. Jiné výdaje a poplatky se do ní nezapočítávají. Její výše je zcela individuální a závisí na sazbách bank. Ty se díky inflace v čase mění. Ovlivňuje ji i samotný profil klienta.

• RPSN

"Roční procentní sazba nákladů" na spotřebitelský úvěr.

V tomto případě se opět bavíme o úrokové sazbě, ke které už jsou ale nyní přičteny veškeré další poplatky a náklady. Řadíme zde: Poplatek za žádost o úvěr, administrativní poplatky, poplatek za vedení účtu a převod peněz, platba za pojištění neschopnosti splácet úvěr, platba provize.

Každý, kdo vám nabízí spotřebitelský úvěr, je dle zákona povinen výši ukazatele RPSN sdělit. Údaj musí být bez výjimek vepsán v reklamách (můžeme si všimnout v televizi), nabídkách a smlouvách. Zkrátka kdekoliv, kde se o úvěru můžete dočíst.

• Refixace

Jakmile skončí fixační období, navrhne vám banka jiné možnosti nových úrokových sazeb.

Fixace je doba, po kterou vám banka zaručí dohodnutou úrokovou sazbu. Po vypršení vás kontaktuje a sjedná s vámi platnost jiné úrokové sazby. Během čerpání hypotéky vás bude s tímto kontaktovat hned několikrát. Čím delší je fixační doba, o to se navýší i úroková sazba.

ZAJÍMAVOST: Ceny hypoték neustále rostou, prodlužují se i fixační doby klientů.

• Refinancování hypotéky

= Změna banky, která nám poskytuje hypotéku.

Provádí se v případě vyskytnutí jiné hypotéky, která má pro nás vhodnější podmínky. Zejména to bývá nižší úroková sazba. Klienti často refinancují hypotéku i pro zmírnění poplatků, či lepší možnosti pro odklad a přerušení.

TIP: Jestli se budete rozhodovat o možném refinancování, odečtěte si od ušetřené částky náklady za přesun hypotéky a ukončení úvěru u vaší banky.

• Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku?

Pokud jste si zafixovali úrokovou sazbu a pozorujete snížení hodnot úrokové sazby v současné době, je tato situace pro vás přímo ideální. Za této situace je běžné snížení stávajícího úroku i u stávající banky.

TIP: Pokud o refinancování uvažujete, zvažujte už cca 3 měsíce před koncem fixace.

• Na co si dát pozor při refinancování hypotéky?

Jste-li finálně rozhodnutí pro refinancování, požádejte banku o výpočet zůstatku úvěru. Následně ho předložíte druhé bance a složíte ji slib o zástavě. Zbytek poté řešíte už s ní.

POZOR! Za ukončení hypotéky ve fixační době si banka nárokuje pokutu!

• Kvitance aneb konec hypotéky

Jakmile uhradíte poslední splátku, je na řadě tzn. kvitance ze strany banky, kterou vám banka poskytne i při refinancování. Jedná se o oznámení úřadu pro správu katastru nemovitostí, aby stáhli své zástavní právo.

20 let 10 000 kč/měsíčně a 10 let investovat 10 000 kč měsíčně

30 let 7000 kč/měsíčně a 30 let investovat 3 000 kč měsíčně

GRAF z apky! Delší splácení a inv. je lepší